Les litiges avec l’administration lors de la délivrance d’un permis de construire

Le permis de construire est un document obligatoire pour les travaux immobiliers de grande importance. Il permet à l’administration de s’assurer qu’un projet de construction est bien conforme à la législation en matière d’urbanisme. Il est également obligatoire d’avoir un permis de construire pour les travaux sur les constructions nouvelles quand bien même celles-ci ne comportent pas de fondations. Toutefois, certaines d’entre elles peuvent être dispensées d’un permis de construire en raison de leur nature ou de leur faible importance. S’il n’est en principe pas nécessaire d’avoir un permis de construire pour les travaux sur les constructions existantes, il sera exigé dans certains cas. Par exemple, pour l’agrandissement d'un bâtiment lorsque le projet de construction impose la création de niveaux supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant de fait la surface habitable. Après le dépôt de la demande de permis de construire, accompagné des pièces à fournir, à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, la demande de permis de construire sera affichée en mairie dans les quinze jours, elle restera affichée toute la durée de l'instruction du dossier. La mairie informera alors le demandeur, par un récépissé, du délai d'instruction du dossier. Elle disposera ensuite, lorsque le dossier est complet, d’un délai de deux mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle, de trois mois pour une demande de permis de construire ou une demande de permis d'aménager comprenant ou non des constructions et des démolitions. Lorsque le dossier est incomplet, elle devra réclamer les pièces manquantes dans un délai d’un mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique, et le demandeur devra lui répondre dans les trois mois suivants pour compléter son dossier. Une fois que le dossier est complet, la mairie pourra procéder à l’instruction du dossier.

La mairie peut alors soit autoriser le permis, soit le refuser. Lorsqu’elle autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu’il est présenté dans la demande de permis de construire, elle adressera cet arrêté en recommandé avec accusé de réception ou par courrier électronique. L’arrêté peut aussi imposer des prescriptions, ces modifications qui sont imposées par l’administration seront motivées.

Si à l’issue du délai d'instruction de deux mois, l’administration n’a toujours pas donné de réponse, le demandeur aura en principe un permis de construire tacite. Et, l’administration aura un délai de deux mois à compter de l’obtention du permis tacite pour informer, le cas échéant, le demandeur des éventuelles contributions financières qu'il aura à supporter.

Si en revanche l’administration refuse de délivrer un permis de construire, le demandeur a la possibilité de demander à l’autorité qui a pris l’acte de revoir sa position, il effectuera cette requête dans les deux mois suivant le refus, par lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsque cette tentative amiable n’est pas concluante, le demandeur peut alors s’adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour obtenir l’annulation du refus de permis de construire. Le demandeur a deux mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Sa requête exposera clairement les raisons qui permettent de justifier son droit à l’obtention du permis de construire. Si le demandeur obtient gain de cause, il devra confirmer sa demande à l’administration dans un délai de six mois.

Après l’obtention du permis de construire ou du permis d’aménager, le titulaire du permis peut commencer à entreprendre les travaux. Il doit dans un premier temps informer la mairie du commencement des travaux en effectuant une déclaration d'ouverture de chantier. Cette demande sera effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen d’un formulaire, elle sera déposée à la mairie du lieu de situation du terrain ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. La preuve de l’envoi de la déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas à prouver le commencement des travaux, il faut en outre qu’existent des travaux préparatoires, tels l’installation de palissades autour du chantier, l’arrivée du matériel, les premiers travaux de terrassement. Les travaux devront en outre débuter dans un délai de deux ans après l’obtention du permis de construire ou du permis d'aménager, et ils ne devront pas avoir été interrompu pendant plus d’un an. Leur échelonnement est possible si les arrêts restent inférieurs à une année et que les travaux effectués sont suffisamment importants et significatifs. Ces délais doivent impérativement être respectés, sinon l’autorisation de construire ou d'aménager risque de ne plus être valable. Le titulaire de l’autorisation pourra toutefois demander la prolongation de son permis d’un an, lorsque les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai de deux ans ou s’il prévoit une interruption de chantier pour une durée supérieure à un an. Il devra faire cette demande au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité de l'autorisation.

A la fin des travaux, par la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), l’administration sera informée à la fois de l’issue des travaux et de leur conformité avec l’autorisation d’urbanisme : permis de construire, permis d’aménager. Cette déclaration est obligatoire une fois la construction terminée.

Cette déclaration engage son titulaire, il admet par elle que les travaux sont conformes, l’administration peut alors, quand elle l’estime nécessaire, procéder au contrôle sur place des travaux réalisés. La visite de l’administration sur les lieux ne peut toutefois être organisée que dans un délai de trois mois à compter de la date de réception de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Ce contrôle de l’administration est obligatoire dans certains cas : lorsque les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu’ils ont lieu dans un secteur sauvegardé, également lorsque les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers. Le délai pour pouvoir effectué la visite sur les lieux sera alors porté à cinq mois au lieu de trois. A l’issue de ces délais, l’administration ne pourra plus contester la conformité des travaux.

Lorsque l’administration constate une anomalie à l’issue de son contrôle, elle pourra mettre en demeure le titulaire du permis d’effectuer les travaux nécessaires ou de demander un permis de construire modificatif. S’il est impossible de régulariser la situation, il sera ordonné la démolition de la construction.

Enfin, concernant les constructions illégales, c’est-à-dire effectuées sans autorisation administrative alors qu’elle était obligatoire, les travaux sur une telle construction illégale devront relever d’un permis de construire portant sur l’ensemble de la construction afin de la régulariser. Les plans de la demande de permis de construire devront faire apparaître cette construction dans son état antérieur à l’exécution des travaux litigieux. L’autorité judiciaire, quant à elle, considère qu’une construction irrégulière peut être régularisée par la prescription de l’action publique, c’est-à-dire passé un délai de trois ans à compter de l’achèvement des travaux.